地块基本信息
区县 闵行区
地块公告号 201715202
合同编号 沪闵规土(2018)出让合同第1号
地块名称 闵行区莘庄镇闵行新城MHC10204单元28A-04A地块
出让方式 挂牌
四至范围 东至:规划道路,南至:秀文路,西至:七莘路,北至:规划红线
土地用途 办公楼
出让面积(平方米) 10586.8
容积率 办公楼 3.0
计容面积(平方米) 31760.4
竞得人/中标人信息
竞得人/中标人 上海市闵行区产业引导投资管理有限公司
出资比例 上海市闵行区产业引导投资管理有限公司:100%。
竞得人/中标人法定代表人 岳为民
土地建设状况基本信息
合同签订时间 2018-01-03
约定缴款时间 合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间 在交付土地后12个月内
约定竣工时间 在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理 建设要求 /
住宅套数下限 /
保障房配建比例(%) /
中小套型配建比例(%) /
中小套型住宅建筑面积(平方米) /
地下空间要求 本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的,受让人应在办理建设工程规划许可证之前,与出让人签订补充出让合同,补缴土地出让金。
装配式要求 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求,装配式建筑面积的比例为:100%,建筑单体预制装配率不低于建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%%,应按以下规定建设及管理:《上海市住房和城乡建设管理委员会关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则(试行)的通知》(沪建建材[2016]601号)。
全装修要求 /
公共服务设施及空间要求 (1)公共服务设施:该地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积10%(计3250 平方米)的公共服务设施,包括:老年人日间照料中心约200平方米(不计容),养育托管点约200平方米(不计容),邮政支局2000平方米(计容),其他公共服务设施约850平方米(不计容),作为备建中心,在建设项目管理阶段进一步细化明确。公共服务设施应设置在建筑物三层以下,临街布置,层高约为6米,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。邮局结合公建设置,并留有500平方米回车场地。邮局产权按相关政策规定移交相关管理部门。其他社区公共配套服务设施建成后权属无偿移交政府。 (2)公共通道:地块内设置一条宽度不小于6米、长度不小于130米(用地面积780平方米)的东西向公共通道,在地块北部布置,应与市政道路或马西浜防汛通道相连,确保连续舒适的步行要求、满足机动车应急救助通行要求,并应处理好与相邻地块的关系,通道位置、线型可结合建筑规划设计方案明确。公共通道建成后产权归受让人,24小时向公众开放。
绿化管理要求 本合同项下出让宗地中的绿地率为20%,绿化面积不小于2117.36平方米,集中绿地率:5%,屋顶绿化实施面积/平方米,受让人应按以下约定建设及管理:/。
其他建设要求 /
功能管理 功能业态要求 符合闵行区产业规划导向,重点发展文化创意、公共管理服务等行业领域的服务业
引入行业要求 /
其他功能要求 1.地块内需提供不少于总建筑面积25%的(约7940平方米)商务办公物业用于区级公共管理服务功能,作为政府行政服务窗口用房。25%的商务办公物业权属归受让人所有,物业运营方式为受让人兼顾市场情况向政府相关部门提供物业租赁。须位于三层以下,临街布置,层高约为6米,在出让年限内相关使用功能不得擅自改变。 2.项目的功能业态和运营管理应按照闵行区《关于加强商业、商务办公用地功能业态和运营管理要求的实施办法(试行)》(闵经委发(2017)71号)执行。在项目规划竣工验收许可后,由区发改委联合相关部门对上述功能、业态及运营管理等进行综合评估。若评估未达到约定要求的,由闵行区商业、商务办公用地产业功能评估小组按照《关于加强商业、商务办公用地功能业态和运营管理要求的实施办法(试行)》(闵经委发(2017)71号)落实监管措施。
运营管理 运营管理要求 该地块应当统一运营,统一招商,除用于区级公共管理服务功能,作为政府行政服务窗口用房外的商务办公物业,如需出租应向单一主体整项目出租,不得转租,不得转让。
物业持有要求 1)其他物业自持要求:受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%(计31760.4平方米以上)的办公物业。 。
建筑节能环保 绿色建筑要求 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为:二星级(《上海市绿色建筑十三五专项规划》(沪建建材(2016)776号))
土壤及地下水环保要求 受让人在使用过程中发生污染的,受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定,造成严重环境污染的,出让人可无偿收回国有建设用地使用权,并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求 /
转让、出租、抵押管理 1)受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款,领取房地产权证后,应按本合同约定,进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的,同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。
2)受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的,向出让人提出申请,经出让人同意后执行。
3)本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记,不得单独办理房地产权证。
4)受让人在约定的物业持有期间内办理转移登记,或变更房地产权证附记栏中注记的相关约定内容,需经出让人审核同意。
5)未满足本合同约定的转让条件的,国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的,应提前书面告知出让人。
6)本合同项下出让宗地需自持部分物业,应当整体抵押,不得分割抵押。抵押权实现时,受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求 1)本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
2)擅自改变土地用途和建设条件,违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权。
3)受让人违反本合同约定的,由相关职能管理部门依法依规追究责任。
4)若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人决定取消其竞得资格的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权,扣除本合同约定的定金之后,返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。
受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人解除本合同的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
5)因受让人违反本合同约定,出让人收回国有建设用地使用权的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定 1、对于未满足合同约定的转让条件的,国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在土地合同签订后,由区市场监督管理局对取得地块的建设单位及其全资成立项目公司股权变更行为进行限制与监管。
2、办公部分物业最小分割单位:350平方米。
3、商务办公地块内必须按层集中设置卫生设备、茶水间公共设施,不得设置阳台、露台、设备平台等住宅相关功能,外立面不得设置空调外挂机隔板、结构板等元素。
4、本合同第十条相关内容以本款为准,本合同签订之日起10个工作日内,受让人一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。
5、依据控规要求和莘庄地区停车现状及周边地块发展需求,该地块应设置机动车停车位400个(控规要求300个,新增100个),其中150个作为公共停车位对外开放。同时依据《建筑工程交通设计及停车场(库)设置标准》(DG/TJ08-7-2014),合理配建无障碍停车位及非机动车停车位。请在各基地内部人流主出入口设置足够的出租车泊位,不占用道路红线。出租车泊位设置依据DG/TJ08-2108标准。停车场库应按12%建设充电设施。
6、地上建筑面积31760.40平方米,(地上计容建筑面积不包括建成后无偿移交政府的1250平方米社会公共服务设施)。

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