地块基本信息
区县 宝山区
地块公告号 201716001
合同编号 沪宝规土(2018)出让合同第1号
地块名称 宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块
出让方式 挂牌
四至范围 东至:沙场湾路,南至:美爱路,西至:罗店路,北至:美丹路
土地用途 租赁住房
出让面积(平方米) 25007.7
容积率 租赁住房 2.5
计容面积(平方米) 62519.25
竞得人/中标人信息
竞得人/中标人 深圳市中集产城投资发展有限公司
出资比例 深圳市中集产城投资发展有限公司:100%。
竞得人/中标人法定代表人 秦钢
土地建设状况基本信息
合同签订时间 2018-01-03
约定缴款时间 合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间 付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起60个工作日内
约定开工时间 在交付土地后12个月内
约定竣工时间 在交付土地36个月内
全生命周期管理要求
建设管理 建设要求 /
租赁住房套数下限 531
保障房配建比例(%) /
套型要求 本地块内套型面积 / 平方米左右的租赁住房建筑面积不小于/ 平方米;套型面积 / 平方米左右的租赁住房建筑面积不小于/ 平方米;套型面积 / 平方米左右的租赁住房建筑面积不小于/ 平方米。
地下空间要求 本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的,受让人应在办理建设工程规划许可证之前,与出让人签订补充出让合同,补缴土地出让金。
装配式要求 本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求,装配式建筑面积的比例为:100%,建筑单体预制装配率不低于建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%%,应按以下规定建设及管理:沪建建材联[2016]24号、沪建管联[2015]417号等。。
全装修要求 全装修租赁住房建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上(不包含保障性住房等),计62519.25平方米以上,保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上,计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求 1、公共服务设施:该地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积1.2%(计800平方米)的公共服务设施,包括:一处健身点不小于300平方米,生活服务点一处不小于100平方米,社区食堂一处不小于200平方米,综合通信机房一处建筑面积(计容)为200平方米。设施应设置在建筑物三层以下,临街布置,相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确。社区公共配套服务设施建成后权属无偿移交政府。 2、该地块内应设置不低于用地面积10%(计2520平方米以上)的公共环境空间,其中:小型公共空间广场面积不小于2520平方米,沿路布局,地块短边原则上不小于12米,乔木覆盖率50%。绿地不得设置围墙,满足24小时向外开放。住宅地块的小型公共空间在建成后产权无偿移交政府,由政府负责运营管理。除住宅以外的其它地块的小型公共空间在建成后产权归土地受让人,由土地受让人负责运营管理。 3、公共通道:地块内设置一条宽度6米、长度不小于150米的公共(步行)通道,两端不得设置围墙。与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。确保连续舒适的步行要求、满足机动车应急救助通行要求,并应处理好与相邻地块的关系,通道位置、线型可结合建筑规划设计方案明确。公共通道建成后产权归受让人,24小时向公众开放。通道建议两端口分别通向沙场湾路和罗店路,保持道路畅通,其位置、线型可结合方案调整。 4、物业管理、业委会用房权属属业主所有,其余公共服务设施权属按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。
绿化管理要求 本合同项下出让宗地中的绿地率为35%,绿化面积不小于8752.70平方米,集中绿地率:10%,屋顶绿化实施面积/平方米,受让人应按以下约定建设及管理:在取得用地规划许可证后,设计方案报批前到宝山区行政服务中心绿化和市容局窗口办理绿化意见征询手续。。
其他建设要求 /
功能管理 功能业态要求 /
引入行业要求 /
其他功能要求 /
运营管理 运营管理要求 1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理,仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。
2、由受让人建立统一的管理及服务平台,对租赁住房进行租赁管理,禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过6年。受让人应参照政府相关规定,在具体运营细则中明确相关管理要求。
3、房屋租金应在租赁管理要求中明确,并按照上海市租赁市场管理有关规定实施,租金水平应不高于市场同类房源租金水平,租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。
物业持有要求 1)受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业,以上自持物业仅用于出租。
2)受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外);
建筑节能环保 绿色建筑要求 本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为:根据《上海市绿色建筑“十三五”专项规划》要求,全部按照绿色建筑一星级及以上标准建设。其中,单体建筑面积2万平方米以上大型公共建筑按照绿色建筑二星级及以上标准建设。
土壤及地下水环保要求 受让人在使用过程中发生污染的,受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定,造成严重环境污染的,出让人可无偿收回国有建设用地使用权,并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求 /
转让、出租、抵押管理 1)受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款,领取房地产权证后,应按本合同约定,进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的,同时应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。
2)受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的,向出让人提出申请,经出让人同意后执行。
3)出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的,应由受让人自持。确需整体转让的,向出让人提出申请,经出让人同意后执行。
4)本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记,不得单独办理房地产权证。
5)未满足本合同约定的转让条件的,国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在满足本合同约定的转让条件后,受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的,应提前书面告知出让人。
6)本合同项下出让宗地需自持部分物业,应当整体抵押,不得分割抵押。抵押权实现时,受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求 1)本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的,出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金,并有权要求受让人继续履行本合同;建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的,出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分,有权按照实际差额部分占约定标准的比例,要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。
2)擅自改变土地用途和建设条件,违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权。
3)受让人违反本合同约定的,由相关职能管理部门依法依规追究责任。
4)若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人决定取消其竞得资格的,出让人有权解除本合同,收回国有建设用地使用权,扣除本合同约定的定金之后,返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。
受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定,出让人解除本合同的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
5)因受让人违反本合同约定,出让人收回国有建设用地使用权的,出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施,由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定 1、信息基础设施(信息通信)服务能力:该地块受让人须按照《上海市公共移动通信基站选址布局专项规划(2010-2020)》配合实施通信基站的建设,并提供基站建设的用地和空间等使用条件。
2、配套建设分摊费:住宅部分按计容建筑面积每平方米831.07元人民币标准缴纳。
3、需配置装潢垃圾收集场所,用地面积在方案阶段明确,建议直接对外开设道口,进出通道需满足环卫车辆要求。
4、该地块内应设置不少于150平方米的社区卫生服务用房,建成后无偿移交给政府相关部门。
5、物业管理区域预划定和物业、业委会用房配置按《上海市住宅物业管理规定》执行。住宅物业保修金按建设总造价3%缴存。
6、其他相关要求遵循《上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》(沪府规[2016]10号)执行。
7、地下空间按照沪府办[2013]84号、沪规土资执规[2015]24号文件执行。
8、按控详规划可借用0217-02地块规划配建的生活垃圾压缩站,在该压缩站未建成之前,本地块内需设置临时的符合环卫设施配置和作业要求的生活垃圾集中收集设施(垃圾房);若不能借用则需设置规模为一机一箱的生活垃圾压缩收集站,建筑面积110平方米,建成后无偿移交给政府相关部门。
9、若存在净购物面积超过1000平方米(综合商业区2000平方米)以上或存在商业街长度超过600米以上的商业必须配置公共厕所,设置建筑面积不小于60平方米/座,服务半径不大于250米。
10、地上建筑面积62519.25平方米,(地上计容建筑面积不包括建成后无偿移交政府的600平方米社会公共服务设施)。
11、本地块租赁住房套型比例按照《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》(沪府办[2016]10号)要求执行,最终以审定的建设方案为准。

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