国内住房租赁市场REITs破冰观察
  • 2017-11-28 09:27:00

国内住房租赁市场REITs破冰观察

来源:中国国土资源报 作者:周楚军

 

10月下旬,国内首单央企租赁住房REITs(房地产投资信托基金)产品——保利租赁住房REITs经上交所审议通过,总规模50亿元;此前不久,国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划经深交所正式获批发行,拟发行金额2.7亿元。

房地产领域的REITs产品在住房租赁市场连续“破冰”,引起多方关注。有专家分析称,经由这一途径,开发商自持物业可通过品牌化租赁运营及资产证券化持续获得收益。

立足“房住不炒”定位而生

REITs是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust)的简写,在国外已是一种非常成熟的金融操作模式,是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

在业内人士看来,对持有型物业资产证券化的创新尝试,背景是“房住不炒”定位以及国家对住房租赁市场发展的持续性鼓励政策。

资料显示,成立于2013年的新派公寓与其投资机构赛富投资基金联合发起的赛富不动产基金于2013收购了位于北京国贸核心区域的70年住宅产权物业,然后将其改造成品牌公寓长期持有并运营。

新派公寓权益型房托资产支持专项计划从正式立项到批准只用了不到20天的时间,在资产证券化领域,这是相当快的推进效率了。需要提及的是,此项目没有借助任何第三方信用支持,仅靠新派公寓自身的运营管理和资产质量使优先档资产支持证券级获得AAA的评级。项目执行团队汇集了国内资产证券化领域的多家顶尖机构,包括赛富基金、高和资本、招商银行、戴德梁行、立信审计等等。这体现了业界普遍看好这类项目的前景。

上交所总经理黄红元介绍说,保利租赁住房REITs的底层物业资产是保利地产自持的优质租赁住房,采取储架、分期发行机制,一次核准、多次发行,储架额度期限2年,产品期限18年。这一产品的优先级、次级占比为91,优先级份额即40亿元在上交所公开转让、交易。保利旗下瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓等四大租赁品牌的租金收入将构成保利REITs产品的现金流来源。业界认为,该产品的发行将鼓励更多国有企业拓展租赁住房业务。

品牌运营商布局住房租赁市场

戴德梁行估价及顾问服务部同时深度参与了新派公寓和保利的这两单REITs产品。该公司的市场调研显示,近几年开发商、中介机构、酒店集团纷纷进入住房租赁领域,据不完全统计,仅北京区域目前已经开业的集中式长租公寓品牌就达到20个左右,门店数量超过80家,平均每个品牌运营商以每年新开5家~8家门店的速度快速扩张。

然而,此前融资一直是企业在从事持有型物业投资时面临的难题。据测算,集中式长租公寓的租期一般为10年~15年,回本周期为5年~6年。这么长的回报周期,对企业融资和资金成本是个考验。

“企业用创新型金融工具发展住房租赁业务势在必行,经由REITs产品,租赁住房企业可以构建起从投资、运营到退出的完整商业模式闭环,解除投资回收周期过长的后顾之忧。”该公司北中国区估价及顾问服务部主管胡峰在接受记者采访时表示。

胡峰还谈到,REITs产品出炉的过程中,物业估值及市场调研工作将在风险控制及资产运营等方面发挥重要作用。他进一步解释说,在一般的住房评估项目中,对物业的估值判断主要考虑的是可比市场案例的交易情况,而在租赁住宅REITs项目估值中,由于物业是长期持有运营的,收益法应作为主要评估方法,评估师通过判断物业目前以及未来可实现的收益水平,得出合理的市场价值。这将有效防控房地产市场风险进入资本市场,保证租赁住房REITs市场的健康发展。

一线城市已具备市场条件发行REITs

北京康正宏基房地产评估有限公司总经理梁津在接受记者采访时表示,REITs产品作为国际上资产证券化的主要方式,在英美市场已经相对成熟,配套法规完善,是一个较为可靠的融资渠道,同时还能让REITs的购买者享受到稳定的收益。

他告诉记者,虽然国内目前对REITs已有多年研究,但依然没有相应的法规出台,证券市场也还没有发行过正式的公募REITs产品,保利地产和新派公寓在住房租赁市场发行的实际上是“类REITs”产品,以前也有过有国内商业办公房地产在海外市场成功上市的案例。

梁津说,REITs产品能否成功发行,同市场大环境是紧密相关的,房地产市场处于大开发的起步阶段时,资金倾向于流向开发项目。但是,无论住宅还是商业办公,任何市场都不会无限开发下去,房地产市场发展到以运营为主的阶段,不再有那么多在建项目,REITs应运而生,将资产打包上市,资产持有人可以在投资市场上获得资金,同时证券市场上的投资人也可以从经营性物业中获得稳定收益。我国的一线城市,房地产市场其实已经过了开发的高峰期,相应地,资金也正在更多地转向经营性物业,其中很大一部分就是企业自持出租的住宅项目。发行REITs可为企业提供融资渠道,解决自持物业的资金难题。

他进一步以北京为例分析称,一方面,市场早已进入到存量房交易超过新房交易的阶段,存量房中大量优质的商业物业、写字楼物业有很好的租金收益,完全具备发行REITs的市场条件。同时,住宅市场进入租售并举的阶段,租赁成为解决居住问题的重要方式,随着企业自持的居住用地不断推出,未来自持租赁的住宅供应量将逐步加大。与租赁住宅物业相关的法律法规也会逐步完善。可以预见,住宅租赁市场整体上将越来越规范,完全可以形成持续稳定的租金收入现金流。

梁津认为,在REITs产品中,租金收益不仅有关持有人募集资金的规模,也有关购买者的收益,因此,独立第三方评估公司对租金收益的客观评估很关键,这一方面需要日常积累真实成交的租金案例,另一方面需要对于评估物业自身合同租金的真实性进行判断,以确保租金符合市场正常水平。

  

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