2017年第四季度全国主要城市地价监测报告
  • 2018-01-24 14:31:00

2017年第四季度全国主要城市地价监测报告

来源:中国国土资源报

 

全国地价总体情况

全国地价总体水平保持温和上行,综合地价环比增速与上一季度持平,住宅地价环比增速持续放缓

2017年第四季度,全国主要监测城市地价总体水平为4083元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7251元/平方米、6522元/平方米和806元/平方米。

综合地价环比增速与上一季度持平,住宅地价环比增速持续放缓,商服、工业地价环比增速有所上升。2017年第四季度,全国主要监测城市综合地价环比增速为1.67%,与上一季度持平;住宅地价环比增速为2.47%,较上一季度放缓0.09个百分点;商服、工业地价环比增速分别为1.12%0.84%,较上一季度分别上升0.050.08个百分点。总体来看,本季度住宅地价仍处于较高位运行,综合、商服地价增速温和上行,工业地价变化平稳。

各用途地价同比增速较上一季度持续上升。2017年第四季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为6.71%4.52%10.21%3.02%,较上一季度分别上升0.250.140.310.22个百分点。其中,住宅地价快速增长,综合、商服地价保持低速增长,工业地价平稳波动。

重点城市定基地价指数稳步上升。2017年,以2000年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升,综合、商服、住宅、工业地价指数分别为281277347213,较上一年度分别增加2016338个点。

重点监测城市中,地价总体水平为6117元/平方米,较上一季度增长1.84%,较2016年同期增长7.71%。商服、住宅和工业地价水平分别为9832元/平方米、9521元/平方米和1099元/平方米;环比增速分别为1.45%2.41%1.10%,其中住宅地价环比增速仍低于主要监测城市;同比增速依次为6.0%10.39%4.20%

三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,整体呈上升态势

2017年第四季度,三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,整体呈上升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为5829/平方米、7386/平方米、4380/平方米。

从环比增速看,珠江三角洲地区综合地价增长较快,增速为2.69%,较上一季度上升0.18个百分点;环渤海地区综合地价仍保持低速增长,增速为1.57%,较上一季度下降0.16个百分点;长江三角洲地区综合地价环比增速变化平稳,为0.84%,较上一季度下降0.43个百分点。

从同比增速看,长江三角洲、环渤海地区综合地价增速依次为4.79%7.06%,较上一季度分别下降了0.790.52个百分点;珠江三角洲地区综合地价增速为11.23%,较上一季度上升0.02个百分点。珠江三角洲地区地价增速仍保持高位运行,环渤海地区地价增速持续较高位运行,长江三角洲地区地价仍保持低速增长。

东部地区住宅地价环比、同比增速继续回落;中部地区住宅地价环比、同比增速上升;西部地区各用途地价环比、同比增速均呈上升态势

2017年第四季度,全国重点城市中,东部、中部、西部地区平均地价水平呈东高、西次、中低的布局。西部地区仅工业地价平均水平略低于中部地区。

从环比增速看,东部地区商服地价增速与上一季度持平,综合、住宅及工业地价增速持续放缓,住宅地价增速为2.26%,属较快速增长;中部地区住宅地价增速保持低速增长,为1.90%,较上一季度上升0.16个百分点,综合、商服、工业地价增速均放缓;西部地区各用途地价增速均较上一季度呈上升态势,其中住宅地价增速为2.96%,超过东部及中部地区平均水平,西安、重庆、成都住宅地价增速超过3.0%

从同比增速看,东部地区商服、住宅、工业地价增速依次为5.50%11.07%5.91%,较上一季度分别变化-0.55-1.440.09个百分点,住宅地价增速仍处于高位运行。中部地区商服、住宅地价增长较快,依次为9.19%9.28%,较上一季度分别上升0.360.07个百分点;工业地价增速则回落0.06个百分点,为1.16%。西部地区各用途地价增速均较上一季度有所上升,商服及工业地价增速保持平稳,住宅地价同比增速为9.95%,较上一季度上升2.09个百分点,处于较高位运行。

一线城市各用途地价环比增速放缓,二线城市同、环比增速上升;三线城市住宅地价同比增速持续增长

2017年第四季度,主要监测城市中,一线城市各用途地价环比增速放缓,工业地价同比增速上升,其他用途同比增速放缓;二线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势;三线城市综合、商服、住宅地价环比增速下降、同比增速上升,工业地价环比、同比增速均上升。

总体而言, 20个热点城市中,12个城市住宅地价环比增速回落,其中,上海、厦门已连续5个季度持续降速;13个城市全年累计涨幅低于2016年同期水平,其中福州、厦门、南京、青岛、上海、北京、杭州、天津、南昌等九城市本季度住宅地价同、环比涨幅均有所放缓。

主要监测城市综合及住宅地价环比上升的城市略有减少

2017年第四季度,全国主要监测城市的综合地价环比94个城市上涨,比上一季度减少4个,其中46个城市涨幅收窄,比上一季度减少4个。与2016年同期相比,99个城市地价上涨,同比增速超过7.0%的城市46个,比上一季度增加9个;同比下降的城市为5个,比上一季度减少3个。

住宅地价环比上涨的城市94个,比上一季度减少5个,其中,48个城市涨幅收窄,与上一季度持平。与2016年同期相比,地价上涨的城市98个,下降的城市5个,与上一季度持平。

当前市场形势分析

房地产库存去化有所加快,企业土地购置需求上升

2017年第四季度,随着金融去杠杆稳步推进,市场流动性偏紧的局势基本稳定,随着房地产库存去化速度上升,房地产行业景气程度出现回升,当年11月份国房景气指数保持上涨态势,房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款增速提高,市场呈现回升趋势。热点城市市场调控从严的背景下,企业向三四线城市转向明显,三四线城市土地市场异常交易出现持续增长,2017年第四季度,三线城市综合、商服、住宅地价同比增速上升。

因城施策、分类调控效果明显,调控政策向三四线城市蔓延

2017年第四季度,中央层面从顶层设计、总体规划、方向定位、政策协同、预期引导等各个方面,“有保有压”,进一步明确了房地产市场平稳健康发展的长效机制制度框架。党的十九大报告明确强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”中央经济工作会议提出支持住房租赁市场,强调“加快建立住房制度和完善促进长效机制”。发改委、住房和城乡建设部、国土资源部等部委从规范购房融资、严控资金违规投向房地产领域、严格分类调控、严控特色小镇房地产化倾向、维护住房公积金缴存职工购房贷款权益等多方面,多方联动,同向合力,进一步完善了长效机制框架。

地方层面,租购并举的住房制度加快建立,北京、郑州等城市出台了培育和发展住房租赁市场试点工作的意见,明确了建设标准、配套服务、扶持政策、配租范围、上市条件、转让范围等内容。辽宁、山东等省份出台了省级文件,确定省级试点,推进住房租赁市场发展。武汉、西安等地通过购房补贴、租赁补贴、提供人才公寓等住房优惠条件,推动人才引进工作。海南、济南等地继续规范市场秩序,严格公积金使用。

着眼市场健康运行,中央深化推进因城施策、分类调控,效果显现。2017年第四季度,全国住宅地价环比增幅连续两个季度收窄,20个热点城市中,9个城市本季度住宅地价环、同比涨幅均有所放缓。但同时,3个城市住宅地价同比增幅持续扩张,引致调控政策向三四线城市蔓延,德州、东营等地跟进出台了调控政策,引导市场理性发展。

主要监测城市房地产用地供应环、同比增幅达到近年高值,一线城市住宅用地供应环、同比增幅明显

2017年第四季度,全国105个主要监测城市土地供应面积8.37万公顷,供应量环比增加53.63%,同比增加12.47%。其中商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应约0.44万、1.44万、1.60万、4.89万公顷,环比分别增加58.75%49.26%27.45%65.73%,同比变化分别为-9.05%29.11%20.56%8.27%。房地产用地供应面积1.88万公顷,同比增加17.59%,环比增加51.37%

分城市类型来看,2017年第四季度各类城市建设用地供应环比均有较大幅度增长,同比除了一线城市略有减少外,二、三线城市供应同比增加。住宅用地供应方面,一线城市环比增加118.55%,同比大幅增加165.30%;二线城市环比增加22.90%,同比增加3.03%;三线城市环比增加64.84%,同比增加43.10%。从20个热点城市来看,住宅用地供应环比增加30.93%,同比供应量则连续4个季度明显上升,本季度增幅18.97%

后期走势预判及关注要点

2018年,宏观经济向好可期,经济质量提升的基础逐步夯实,地价总体预期与经济走势一致,保持平稳增长。房地产市场在政策基调不变、金融监管从严、调控力度不减的情况下,将继续调整,城市分化格局或将延续,主要监测城市住宅地价涨幅将继续收窄,部分处于调控“空窗期”、库存去化快的三线城市,住宅地价涨幅或将有所扩大。

下一步,需密切关注三四线城市库存水平变化,根据住房销售情况、地价变化情况和资金、人员流动情况等,精准判断区域房地产市场所处的调控分类序列,适时调整相关政策,促进健康市场机制的形成与完善。同时,进一步深化土地市场制度改革,推进土地资源的市场化配置,加强基础性制度研究,包括完善住宅用地的出让方式,加强对集体建设用地入市利用的指导,激活土地二级市场,强化一、二级土地市场联动机制等。

(中国土地勘测规划院城市地价动态监测组)

  

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